Galivel & Associés

Il est désormais possible de diversifier son patrimoine en investissement autrement dans l’immobilier. Tandis que les fonds classiques se cantonnent, quasiment tous, à offrir un rendement faible provenant des loyers encaissés. La société de gestion Arcange REIM, filiale du Groupe Arcange, prend le contrepied des acteurs traditionnels et adopte une approche radicalement différente basée sur la valorisation du patrimoine.

Une société de gestion dédiée à l’Immobilier, créée par des professionnels de l’Immobilier

« Arcange REIM a été constituée afin de proposer une nouvelle alternative aux investisseurs de fonds immobiliers en appuyant toute sa stratégie d’acquisition et de gestion autour de l’immobilier physique ; la finance est importante, mais elle vient en fonction du support », précise Michaël Sfedj, Président du Groupe Arcange qu’il a fondé en 1996 et qu’il dirige depuis l’origine.

De fait, l’équipe de la société de gestion est constituée de spécialistes aguerris de l’immobilier capables d’acheter, de valoriser mais aussi de revendre en toutes circonstances. Pour avoir investi en compte propre depuis près de 25 ans et connu les crises des années 1990 et de 2008, ils savent qu’un immeuble choisi pour son emplacement, ses qualités intrinsèques et sa liquidité reste vendable en toutes circonstances.

« Notre première force réside dans notre présence, de longue date, sur les marchés immobiliers – ceux de Paris et de première couronne, en particulier – et notre « sourcing off-market » qui nous permet de dénicher les bonnes affaires en dehors des sentiers battus », souligne Michaël Sfedj.

Cette expérience permet de sélectionner les meilleurs actifs sur la base d’une étude approfondie des caractéristiques réelles des biens et de leur potentiel de création de valeur, et ainsi de les acquérir à un prix juste, déconnecté des surenchères pratiquées par certains acteurs dont l’approche repose uniquement sur une appréciation théorique et un calcul financier.

En plus de sa maîtrise des scénarios de valorisation de l’Immobilier direct, Arcange REIM met en place les solutions juridiques et financières permettant de restituer le meilleur résultat à l’investisseur : le choix des véhicules d’investissement ; le financement des acquisitions, avec l’objectif d’optimiser l’effet de levier du crédit ; la maîtrise des risques financiers par la sélection d’instruments de couverture ; la gestion des flux de trésorerie ; etc.

Première société de gestion agréée AIFMD.

Suite à l’aggravation de la crise financière internationale et à des faits marquants comme la crise des subprimes, la chute de la banque Lehmann et le scandale Madoff, la Commission et le Parlement de l’Union Européenne ont élaboré la Directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers). Cette directive sécurise les investisseurs en renforçant les modalités de surveillance de la gestion des fonds d’investissement par la création de tiers dépositaires des valeurs appartenant aux fonds.

Arcange REIM est la première société indépendante de gestion de fonds immobiliers agréée par la CSSF au Luxembourg (équivalent de l’AMF en France) sous ce tout nouveau régime. Agréée également en tant qu’organisme de placement collectif, Arcange REIM bénéficie du Passeport Européen complet de Gestion et de Distribution auprès de la CSSF au Luxembourg ce qui lui permet d’agir sur l’ensemble du territoire de la communauté européenne.

C’est aussi la première société de gestion de fonds immobiliers à avoir été sélectionnée par la banque privée Neuflize OBC (ABN AMRO) dans le cadre du lancement du fonds immobilier Arcange Active Pierre.

Le FPCI Arcange Active Pierre.

Distribué par Neuflize OBC, Arcange Active Pierre est un Fonds Professionnel de Capital Investissement régi par les articles L214-159 et suivant le Code monétaire et financier. Son ticket d’entrée est fixé à 100 000 euros minimum pour une capitalisation globale de 125 millions d’euros et pour une durée de 5 ans.

Son objectif ? La recherche de création de valeur, indépendamment des cycles, via une gestion dynamique des actifs. Il vise à reverser à l’investisseur, au bout de 5 ans, une plus-value élevée et… faiblement imposée !

> Sa politique d’investissement est orientée sur des immeubles d’habitation, de bureau, des pieds d’immeubles commerciaux et des immeubles à usage mixte, localisés à Paris et en première couronne essentiellement, et pour 10 à 20 % dans d’autres grandes villes françaises. Pour renforcer la diversification, le patrimoine comportera au moins 6 immeubles, chacun ne pouvant dépasser 30 millions d’euros.

> Sa stratégie de création de valeur reprend les fondamentaux du groupe et s’appuie sur les savoir-faire d’Arcange REIM : revalorisation des baux, changements d’affectation, travaux, arbitrages, etc.

> La fiscalité, propre au FPCI, est particulièrement intéressante. Le fonds ne distribue pas de revenus récurrents mais seulement des plus-values à son terme. Or, les plus-values sont exonérées après 5 ans pour les personnes physiques (seuls sont dus les prélèvements sociaux). Pour les personnes morales assujetties à l’IS (impôt sur les sociétés), c’est le régime des plus et moins-values à long terme qui s’applique après 5 ans de détention des titres.

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02