Comprendre l'immobilier

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20 oct. 2022
L’immobilier chinois pris dans une crise inédite
Pourtant pilier de l’économie chinoise depuis trente ans, le secteur immobilier connait une spirale descendante jamais vue. Promoteurs surendettés, chantiers à l’arrêt et acheteurs à la rue, les autorités du PCC peinent à trouver la formule pour relancer le secteur.

La pyramide de Ponzi des promoteurs 

Depuis des années, les promoteurs ont adopté un modèle économique risqué : celui de la prévente de logements pas encore construits. L’an dernier, la quasi-totalité des logements était vendus avant même le premier coup de pioche. Un système efficace quand tout va bien, mais qui prend rapidement des allures de pyramide de Ponzi lorsque les promoteurs, surendettés, font défaut. Les acheteurs se retrouvent lourdement endettés, soit auprès d’un système bancaire en cheville avec les promoteurs, soit, suivant le modèle familial traditionnel chinois, auprès de leur famille et d’usuriers locaux. L’effondrement d’Evergrande, géant de l’immobilier, l’an dernier a été le déclencheur, et le secteur entier menace de s’effondrer. 

Une mobilisation citoyenne pour peser 

Face à des chantiers arrêtés et des dettes qui s’accumulent, les acheteurs se mobilisent. Boycott des prêts hypothécaires ou occupation des chantiers, tous les moyens sont bons pour faire entendre sa voix dans une société toujours très contrôlée. Fin juillet, le boycott concernait plus de 320 chantiers identifiés et 800.000 logements, Natixis y voyant « la partie émergée d'un énorme iceberg ». 

Pendant des années, l’immobilier a été l’un des moteurs du « miracle économique chinois », tiré par une urbanisation rapide et donc une demande élevée. Les entrepreneurs y ont fait fortune, les particuliers ont vu le prix de leur bien s’envoler, au point que 70% de la richesse des ménages chinois réside dans l’immobilier, et les collectivités ont profité d’un prix du foncier qui leur apportait des recettes extraordinaires. Aujourd’hui, 90% des Chinois sont propriétaires.  

Un secteur en train de lentement s’effondrer  

Le retournement du marché est donc un risque fort, à la fois pour l’économie mais aussi pour le pouvoir chinois. « La bulle immobilière n'éclate pas de manière spectaculaire mais se fissure, laissant se propager un poison lent », observe un diplomate européen à Pékin. Surendettement, mais aussi ralentissement démographique et enfin politique « zéro Covid », les causes de cette crise sont multiples. « L'ironie est que les régulateurs ont peut-être précipité les événements qu'ils ont essayé d'empêcher, indique Philippe Aguignier, chercheur associé à l'institut Montaigne et enseignant à l'Inalco. Mais si l'allumette qui a mis le feu aux poudres est le resserrement réglementaire, les signes de stress n'ont cessé de s'accumuler au cours de la dernière décennie ». A l’orée d’un troisième mandat, l’assainissement du secteur immobilier devrait aujourd’hui être la priorité de Xi Jinping. 

 

Source : les Echos / reproduction interdite  

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